두가지 부동산 관련 단신입니다. 첫번째는 밴쿠버시가 부동산 실명제를 실시하기로 했다고 합니다. 이 뉴스가 가지는 의미를 이해하려면 약간의 배경 설명이 필요한데 우선 밴쿠버는 최근 전세계 부동산 시장에서 시금석과 같은 위치를 차지하고 있습니다.

홍콩의 중국반환과 맞물려 거대한 홍콩의 범죄조직의 자금이 흘러들어온 것을 시작으로 국제 범죄조직의 자금 세탁의 주요 경로라는 것은 잘 알려진 사실입니다. 밴쿠버가 포화상태가 된 이후로 토론토 및 온타리오 주요 도시들이 타겟이 되었고 미국 쪽 대도시들과 오스트레일리아 등으로 확산된 것 같습니다.

여기서 국제 범죄조직은 중국이 가장 큰 소스입니다. 역시 잘 알려진 비밀이지만 미국 마약 시장 소요의 대부분을 중국이 공급하는데 그 경로에서 법이 상대적으로 느슨한 캐나다 부동산 시장을 자금 세탁에 이용하는 것이지요. 멕시코를 통한 마약 공급경로와는 달리 중국을 통한 마약 공급은 합법적 의약품의 형태를 가지고 있는 것 같습니다. 그리로 여기에는 중국의 정치권 및 지배계급이 깊이 관여하고 있는 듯 보입니다.

이런 사실들은 아는 사람들에게는 잘 알려진 사실이어서 캐나다 특히 밴쿠버 시정부가 이런 현상에 대해 어떻게 대처하는 가는 상당히 복잡한 변수를 가지고 있다고 하겠습니다. 일부에서는 화웨이 부회장의 체포도 이와 관련이 있다고 보고 있습니다.

하여간 밴쿠버 시정부가 부동산 실명제를 실시하기로 했습니다. 토론토 시도 언젠가 따라가지 않을까 싶은데 현재 시정부가 공화당 계열이라 즉각 대응하지는 않을 겁니다. 아직까지는 거래량만 줄고 가격 자체가 떨어지지는 않았는데 부동산 시장은 가격이 떨어질 것이라는 예상만 가지고도 거래량이 급락하기 때문에 부동산 거래를 주요 타겟으로 하는 프롭텍 사업에 있어서는 상당히 불리한 여건이 조성되지 않나 싶습니다.

두번째 소식은 토론토 소식인데 오피스가 주거용 월세 시장에 나왔다는 것입니다. 방 3개 짜리 오피스 소유주가 방 하나를 침실로 개조한 후에 오피스 전체를 월 150만원에 월세로 내 놓았는데 그 조건이 오피스 가구는 절대로 사용하거나 움직이지 말 것, 그리고 회의실은 항시 사용할 수 있게 개방할 것입니다. 즉 임대인은 남의 오피스에서 방하나 임대해서 사는 데 월 150만원을 지불하는 것입니다.

법적으로 오피스 건물에 사람이 거주하는 것이 문제가 없는 가는 둘째로 하고 이런 황당한 물건이 나왔다는 것 자체가 부동산 시장이 얼마나 왜곡되어 있는 가를 잘 보여줍니다. 앞서 포스팅한 내용 대로 부동산 거래 시장은 침체, 렌탈 시장은 폭발하는 작금의 현상을 잘 보여주는 두가지 뉴스였습니다.

지금까지의 부동산 시장은 거래 자금의 규모로 보아 매매가 임대보다 훨씬 컸습니다. 몇년 전만 해도 캐나다에서는 월세에 중개인이 개입한다는 개념 자체가 없었습니다. 월세를 구하려면 개인이 전화번호 책을 들고 아파트 (월세 전용) 관리 사무소에 전화를 걸어서 알아보거나 기껏해야 벼룩시장 광고를 통해 구하는 것이 당연한 일이었고 아직도 토론토와 밴쿠버를 제외하면 이런 식일 겁니다.

하지만 앞으로는 월세 거래 규모가 매매 거래 규모를 앞지를 지도 모르겠습니다. 밀레니얼 세대의 가족 및 주택 개념 변화, 인구의 도시 집중, 중산층의 구매력 약화 등등이 부동산 개념 자체를 바꾸고 이런 와중에 프롭텍의 등장이 맞물려 있는 것 아닌가 싶습니다.

제가 보는 토론토 부동산 시장이 제목과 같습니다. 전세계적으로도 흐름이 비슷한 것 같은데요. 이번 포스팅은 개인적 체감 내용을 바탕으로 쓴 것이어서 관련 기사 링크가 없어요. 따라서 신뢰성이 좀 떨어질 수도 있겠네요.

우선 언론 기사는 연일 부동산 시장의 침체 (부동산 거래 측면에서)를 알리고 있습니다. 제가 간단히 기억하는 것만 해도 토론토 부동산 거래 실적이 수년 전부터 깊은 침체기에 들어갔습니다. 거래량이 2015년 수준 또는 그 이하에서 헤어나오지 못하고 있지요.

밴쿠버는 좀 더 심해서 최근 수십년이래 가장 거래량이 적다는 기사를 보았고 오스트레일리아의 경우 (멜버른 정도겠지요)는 130년내 최악의 상황을 맞고 있다고 한 것도 보았는데 뭘 기준으로 이런 이야기를 하는 지는 잘 모르겠습니다. 일단 가격 자체가 폭락했다는 기사를 본 적은 없으니까 사는 사람도 파는 사람도 주저하고 있다고 봐야겠지요.

부동산이란 것이 주식 시장처럼 실제 수요 대 공급의 관계보다는 사람들의 눈치보기에 좌우되는 시장이라 장기간의 통계 숫자가 뒷바침 되지 않는 기사들은 좀 걸러야 하는데. 부동산 거래 침체는 숫자로 뒷바침 되는 것 같습니다. 예를 들어서 캐나다가 요즘 알게 모르게 부동산 관련 대출을 장려하고 있는데 (대출 이자를 낮춘다든가 언론 플레이를 한다든가) 실제 대출총액은 계속 줄어듭니다. 한마디로 신세대는 집을 안산다가 되겠습니다. 한 통계에서는 현재 젊은 세대의 30퍼센트 이상이 집을 영원히 구매할 의사가 없고 월세로 충분히 만족한다고 하네요.

두번째 현상으로는 콘도의 대 호황입니다. 토론토에 콘도 지어지는 것을 보면 한참 부동산 붐 때의 한국을 보는 듯 싶습니다. 사방을 둘러보면 건설 중인 콘도가 어디서나 몇채씩 보입니다. 신축 콘도 숫자보다 더 놀라운 것은 개별 가구의 크기입니다. 가구당 전용면적 크기가 계속 작아져서 새로 건설되는 몇몇 콘도는 한국의 고시촌 방을 연상케 할 정도로 작습니다. 식탁, 침대, 책상 세가지 중 하나는 포기해야 합니다. 콘도 수요에 대응하기 위해 작게 쪼개다 극한에 온 것 같은.

토론토 도심 지역 유입인구를 연간 10만명으로 추산하고 있다고 기억합니다 (훨씬 더 클 수도 있어요). 적게 잡아도 2만 – 3만 가구의 거주 공간이 매년 늘어나야 하는데 공간은 한정되고 아파트 공급은 한정되다 보니까 고층 초소형 콘도의 마구잡이 건설과 위성도시 비대 현상이 나타납니다.

콘도는 부의 상징이었는데 지금과 같은 초소형 콘도가 늘어나는 것은 자가 거주 용도로는 설명이 안됩니다. 아파트 (렌탈 전용) 공급이 너무 딸리니 개인들이 콘도를 사서 렌탈 시장에 들어와도 충분히 돈벌이가 된다는 뜻이겠습니다.

따라서 렌탈 환경은 지옥이 되었습니다. 달리 표현할 말이 없네요. 이미 1-2년 전에 뉴욕을 제치고 북미 최고 타이틀을 달았는데 그보다 한 30 퍼센트는 더 올랐으니 비교할 대상이 있다면 아마 영국 런던 정도만 남은 것 같네요. 재미 삼아서 북미 대도시들 렌탈 시장을 얼마 전에 살펴본 적이 있었는데 토론토 만큼은 아니더라도 상황이 크게 다르지 않은 것 같습니다. 거주용의 단독 주택 가격은 계속 떨어지고 렌탈용 콘도 수요는 계속 늘어나고 그렇습니다.

결론적으로 인구의 도시 집중과 자가 보유 비율의 감소는 전세계적 현상인 것 같습니다. 게다가 상당히 오래갈 것 같은. 주택에 대한 새로운 실험 (주택 공유 경제?)을 시작하기 딱 좋은 환경이네요. 정부로 봐서도 자가 보유 비율의 감소는 일반재 소비감소로 직결되니까 어떤 수를 내든 해야할 겁니다.

소비감소 이야기를 하다 갑자기 아이디어가 떠올랐는데 소형, 다용도, 이동 가능 이런 것들이 차세대 소비 시장의 주요 키워드가 될 수도 있겠네요. 이제까지는 크고 고급스럽게 만드는 것이 부가가치를 높이는 방법이 되었다면 이제는 작고, 조립식, 다용도 이렇게 만드는 것이 비싸게 팔리는 추세가 올 수도 있겠네요.